“公司与关联方全齐隔断，自己保捏上市公司悲怆性，高度市集化运作。”面对照旧脱险的关联地产公司，碧桂园服务（6098.HK）照管层曾如斯公开表态。

　　近期，物业服务上市公司2023年齿迹清楚暂告一段落。手脚行业龙头之一，碧桂园服务用“第三方收入占比约达97%”的数据将上敷陈法进一步落到实处。事实上，缩短关联方依赖并非碧桂园服务一家物企的选用，而该举措也与举座行业状貌关联。

　　“物业行业举座续签率高于85%，因此可将其看作一门‘永续’的生意，是鲜少可见的真确的‘长坡’生意。坡很长，但雪很薄，据统计，寰宇罕见七成的住宅神色净利率仅在5%—8%之间。在‘长坡薄雪’的属性下，现款流的管控至关进犯。”万物云（2602.HK）董事长朱保全公开示意。

　　2023年，珠江股份（600684.SH）完成紧要钞票重组，置出房地产迷惑业务，公司主要利润着手也从房地产销售鼎新为城市服务、文学运营以及多业态服务。不外，转型之后的珠江股份仍有较长一段路要走，发展业务需要不竭参预资金、东谈主力，但公司在2023年捏续耗损。关于珠江股份后续如何开展业务以及粗鲁营运资金需求，《中国谋划报》记者致函珠江股份方面，但适度发稿，未赢得关联回复。

　　“此岸已近尾声”

　　“2023—2025这几年会是行业的分水岭，此岸是房地产迷惑的末游，此岸是基于不动产捏有的阔绰，而此岸已近尾声。”事迹会上，朱保全对投资者及媒体如斯说谈。

　　物企发展深受地产行业影响。但频年来，房地产市集捏续深度赈济，“大鼓舞迷惑商不行能再回到大迷惑期间，由此带来的问题是原本高毛利的迷惑商升值服务快速回落。”朱保全示意。

　　公告浮现，万物云曩昔一年在蝶城内围绕维修、装修、租借、买卖等业务进一步拓展钞票服务。公司2023年二手房买卖业务总往返额同比增长24.5%至213.46亿元，二手房买卖收入为4.08亿元，同比增长25.1%；蝶城内装肄业务金额同比增长68%，蝶城内维修、装肄业务量同比增长90.8%，围绕钞票伸开的升值服务收入总数罕见325亿元。

　　“蝶城”是万物云频年来重心布局的政策。答复期内，蝶城内新增住宅物业神色数目共319个。笔据万物云里面招投标统计，在蝶城内获取存量神色的班师率罕见六成。适度2023年年末，万物云累计打造621个蝶城底盘。

　　万物云选用拓展钞票服务，寻求新的业务增长弧线，而从迷惑商转型成物企的珠江股份走上了“城市服务+文学运营”赛谈。

　　年报浮现，珠江股份的城市服务板块主要包括城市糊口服务和城市公建服务，文学运营板块以举办大型演艺活动和大型体育赛事活动、整合上演行业产业链坎坷游资源开拓升值业务等。2023年，公司物业服务、文学运营业务收入辞别为10.6亿元、3.2亿元，同比辞别增长8.01%、36.35%，是仅有的两项营收货得增长的业务。

　　珠江股份在年报中示意：“从行业发展来看，近几年，房企土储扩展速率放缓，销售面积不停下落，房地产增量限度缩小，物企发展也深受地产环境的影响。”

　　年报浮现，珠江股份公司将来的谋划计算包括聚焦主业蓄力深耕拓展。其中，城市服务板块扎根广州，深耕大湾区，围绕业务基础精湛区域以及中枢城市群已毕业务空间布局的有序扩展；文学板块捏续作念大带领场馆的限度体量，拓展校园带领方式、社区场馆及体育公园等，挖掘闲置时段体育措施的运营，买通校企、企业与社区等合作通谈。同期，保捏“以体为主、多元谋划”定位，任意发展无形钞票迷惑业务，创造营收增长点，形成新鲜利润着手。

　　缩短关联方依赖

　　“此岸已近尾声”带来的关联房企在管面积增量下落，也促使物企解脱旅途依赖，走向自作派系。

　　碧桂园服务总裁徐彬淮在事迹会上示意，2023年，公司以住宅为中枢，追求全业态的高质地发展，市集拓展的体量保捏在高位。碧桂园服务2023年总收入同比增长3%至426.12亿元，其中，来自第三方的收入约412.83亿元，同比增长6%，占比达到约97%，物业照管服务捏续阐发基石作用。

　　事实上，碧桂园服务凭借过往多年的大限度收并购收用三方市集拓展，关联往返已在公司营收占比中渐渐下落。而就在2023年8月，其关联地产公司碧桂园（2007.HK）晓示出现阶段性流动性风险，碧桂园服务照管层就地在2023年半年报事迹会上再次强调“悲怆性”。

　　据徐彬淮先容，公司现在市集化业务占比罕见95%，是积年来最高水平。碧桂园服务首席财务官黄鹏示意，2024年公司也下达了较重的市集拓展任务，其个东谈主较看好公司的中枢业务——物业照管服务以及社区升值服务的快速增长，本年增幅瞻望和2023年邻近，其他业务受结构性和行业成分影响，应该也能赢得10%以上的增速。

　　万物云的关联往返收入比重也在2023年进一步下落。

　　公告浮现，万物云2023年总收入331.84亿元，同比增长10.2%，利润20.36亿元，同比增长28.3%。公司2023年全年谋划赢得所得现款流量净额为25.86亿元，盈余保险倍数为1.3倍；中枢净利润为23.4亿元，同比增长29.8%。

　　适度2023年年末，万物云来自万科集团（包括其合作企业及联营公司）的住宅物业在管神色年化饱胀收入为121.3亿元，财务收入为90.28亿元，在管数目为1546个；来自悲怆第三方房地产迷惑商的住宅物业在管神色年化饱胀收入为122.75亿元，财务收入为79.74亿元，在管数目为2264个。

　　万物云照管层在事迹会上示意，多元客户政策匡助万物云在保捏限度增长的同期，公司与万科集团的捏续关联往返不竭下落，收入占比下落至13.5%，举座非迷惑买卖务的收入占比进步到82.5%。“万物云与万科集团的应收账款余额是24.87亿元，均是万物云向万科集团提供谋划性业务服务而产生的应收账款，账龄较短。2023年，万科集团年内累计付款44亿元。”

　　盈利才智遭拷问

　　尽管缩短关联方依赖有助于物企悲怆、多元化发展，但就如同朱保全所说，要已毕从“此岸”到“此岸”的逾越，需要行业中的优秀公司用时期去照管收入结构退换、限度增长带来的一系列问题。

　　以碧桂园服务为例，天然公司的市集化水平进一步进步，但其细分业务毛利率在2023年出现下滑。

　　公告浮现，碧桂园服务答复期内的毛利率同比减少4.3个百分点至20.5%，主如若各项业务毛利率下落所致。其中，物业照管服务、社区升值服务、非业主升值服务、“三供一业”业务、城市服务、买卖运营服务的毛利率辞别同比下落3.4%、14.1%、12.6%、1.4%、2%、4.6%。

　　碧桂园服务2023年产生资本约338.8亿元，同比增长8.9%，主如若物业照管服务、“三供一业”、城市服务的增长以及社区升值服务改进业务初期参预所带来的关联资本增长所致。同期，公司销售及营销开支同比下落21.8%至3.42亿元，行政开支同比下落9.5%至38.66亿元。答复期内，碧桂园服务净利润约5.2亿元，同比下落77.2%，鼓舞应占利润约2.92亿元。

　　碧桂园服务照管层在事迹会上示意，公司将来发展的保险在于矜重的财务模子以及更多的运营参预，将在资本端奋力夯实，踏实保捏现存基本盘。“公司将来最主要的方针在于高质地发展、以才智为依托的增长引擎的建造。现款流健康是方针之一，公司将来几年会把‘现款流与净利润的倍数大于1’（即净现比大于1）手脚所捏续追求的方针。”

　　而看到原有房地产迷惑与销售业务濒临耗损、将来发展出息不笃定的境况，珠江股份“壮士解腕”，2023年将该业务举座置出，同期注入在其看来盈利较为踏实、具有强盛行业发展出息的物业照管与文学运营业务，已毕转型升级。

　　不外，珠江股份在年报中示意，物业企业手脚管事密集型企业，东谈主力资本为主要资本。物业服务费订价调升胁制与东谈主力资本捏续高涨之间的矛盾可能导致公司利润率下落。此外，公司提供的文学运营服务基于签署的服务公约，可能存在服务公约被闭幕或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、谋划事迹及财务景色形成不利影响。

　　年报浮现，受置出房地产公司2023年第一季度耗损以及母公司的用度支拨的影响，珠江股份在2023年仍为耗损状态，但耗损幅度有所收窄。